Pétrole et gaz

Droits miniers



Informations de base sur les droits miniers, de surface, pétroliers et gaziers.


"Droits miniers" autoriser une personne ou une organisation à explorer et à produire les roches, les minéraux, le pétrole et le gaz trouvés à la surface ou sous la surface d'un terrain. Le propriétaire des droits miniers peut les vendre, les louer, les donner ou les léguer à d'autres individuellement ou en totalité. Par exemple, il est possible de vendre ou de louer des droits sur tous les produits minéraux sous une propriété et de conserver des droits sur la surface. Il est également possible de vendre les droits sur une unité de roche spécifique (comme le Pittsburgh Coal Seam) ou de vendre les droits sur un produit minéral spécifique (comme le calcaire).

Fee Simple - Propriété complète

Dans la plupart des pays du monde, toutes les ressources minérales appartiennent au gouvernement. Cela comprend toutes les roches, minéraux, pétrole et gaz précieux trouvés sur ou dans la Terre. Les organisations ou les individus dans ces pays ne peuvent pas extraire et vendre légalement un produit minéral sans obtenir au préalable une autorisation du gouvernement.

Aux États-Unis et dans quelques autres pays, la propriété des ressources minérales était à l'origine accordée aux individus ou aux organisations propriétaires de la surface. Ces propriétaires possédaient à la fois des «droits de surface» et des «droits miniers». Cette propriété privée complète est connue comme une «succession en fief simple».

La redevance simple est le type de propriété le plus élémentaire. Le propriétaire contrôle la surface, le sous-sol et l'air au-dessus d'une propriété. Le propriétaire a également la liberté de vendre, louer, donner ou léguer ces droits individuellement ou entièrement à des tiers.

Contenu de cet article

Si nous remontons dans le temps avant les forages et les mines, les transactions immobilières étaient des transferts en fief simple. Cependant, une fois que la production minérale commerciale est devenue possible, les modes de propriété des gens sont devenus beaucoup plus complexes. Aujourd'hui, les baux, les ventes, les cadeaux et les legs du passé ont produit un paysage où plusieurs personnes ou sociétés ont une propriété partielle ou des droits sur de nombreuses parcelles immobilières.

La plupart des États ont des lois qui régissent le transfert des droits miniers d'un propriétaire à un autre. Ils ont également des lois qui régissent l'activité minière et de forage. Ces lois varient d'un État à l'autre. Si vous envisagez une transaction de droits miniers ou avez des inquiétudes concernant l'extraction de minéraux près de votre propriété, il est essentiel de comprendre les lois de votre état. Si vous ne comprenez pas ces lois, vous devriez demander conseil à un avocat qui pourra vous expliquer comment elles s'appliquent à votre situation.

Mine de charbon à ciel ouvert: De gros camions miniers sont chargés de charbon dans cette mine à ciel ouvert. Ici, deux épaisses veines de charbon sont supprimées. L'exploitation à ciel ouvert consiste à enlever tous les morts-terrains (roches et sols au-dessus du filon de charbon), à retirer le charbon, à remplacer les morts-terrains et à revégétaliser le terrain. L'exploitation à ciel ouvert perturbe complètement le terrain et produit un nouveau paysage. Cela peut être fait lorsque les veines de charbon sont proches de la surface. Selon la qualité du charbon et d'autres facteurs, environ dix pieds de morts-terrains peuvent être enlevés pour chaque pied de charbon.

Droits de surface vs droits miniers

"Je vais vous payer 100 000 $ pour le charbon sous votre propriété!" Ce type de transaction s'est produit plusieurs fois. Le propriétaire en fief simple peut ne pas avoir l'intérêt ou la capacité de produire le charbon sous sa propriété, mais une entreprise charbonnière en a.

Dans ce type de transaction, le propriétaire souhaite vendre le charbon mais conserver la possession et le contrôle de la surface. La compagnie charbonnière veut produire le charbon mais ne veut pas payer un prix supplémentaire pour acquérir les bâtiments et la surface. Donc, un accord est fait pour partager la propriété. Le propriétaire d'origine conservera les bâtiments et les droits sur la surface, et la société charbonnière acquerra les droits sur le charbon. La transaction peut impliquer tous les produits minéraux (connus ou inconnus) qui existent sous la propriété, ou, la transaction peut être limitée à un produit minéral spécifique (comme "tout le charbon") ou même à une unité de roche spécifique (comme le "Pittsburgh"). Charbon").

Mine de charbon souterraine: Lorsque le charbon est trop profond pour faire surface, une entreprise minière construira une mine souterraine. Ils peuvent creuser un tunnel dans la veine de charbon ou forer un grand puits jusqu'au niveau de l'exploitation minière. Ces puits sont suffisamment grands pour abaisser l'équipement minier et les travailleurs dans la mine et extraire le charbon. Des puits supplémentaires doivent être construits pour ventiler la mine. L'exploitation souterraine peut endommager la surface car les pièces et les passages se ferment généralement par effondrement ou tassement au fil du temps. Parfois, les dommages surviennent après la mort de personnes responsables et la disparition des sociétés minières. Ainsi, personne à poursuivre. Ou, le contrat qui a transféré les droits miniers a accordé l'immunité à la société minière. Bureau of Land Management Image.

Achat / vente de droits miniers

L'achat / la vente d'une veine de charbon est beaucoup plus complexe que l'achat / la vente d'une voiture. Lorsque vous achetez une voiture, vous la payez simplement, déposez un transfert de titre auprès du gouvernement et conduisez la voiture chez vous. Lorsque la voiture est usée, elle va dans la cour de la jonque et la seule chose qui reste est un souvenir. Cependant, lorsque des droits miniers seront achetés, l'acheteur et tous les futurs propriétaires de droits miniers auront le droit d'exploiter la propriété. Et le vendeur et tous les futurs propriétaires de surfaces doivent vivre avec les conséquences. Habituellement, l'extraction minière aura lieu à un moment futur. Les sociétés minières planifient souvent leur équipement et leurs employés des années à l'avance. Ou bien, la société minière pourrait acheter la propriété en tant que future «réserve».

Il est également possible que le nouveau propriétaire de minéraux n'ait aucune intention de production. Ils achètent simplement la propriété comme un investissement. Leur objectif est de vendre les droits miniers à une société minière qui assumera les fonctions de production. Les spéculateurs qui n'ont pas l'intention d'exploiter achètent de nombreux terrains miniers. Ils tentent simplement d'être des «intermédiaires» qui acquièrent des biens de valeur auprès de propriétaires individuels et négocient ces propriétés auprès de sociétés minières à des prix plus élevés.

(Ces acheteurs "spéculateurs" utilisent également fréquemment des options. Dans une transaction d'option, ils offrent au propriétaire un petit montant d'argent aujourd'hui pour l'option d'acheter la propriété à un prix spécifié au plus tard à une date spécifiée à l'avenir. Le spéculateur puis essaie rapidement de trouver quelqu'un qui paiera un prix encore plus élevé et réalisera un bénéfice significatif. Si le spéculateur ne paie pas le prix spécifié à la date d'expiration, le propriétaire du bien conserve le paiement de l'option.)

Lorsqu'une entreprise achète des droits miniers, elle achète également le droit d'entrer dans la propriété et de retirer la ressource à un moment ultérieur. Dans la plupart de ces transactions, le propriétaire de la surface n'a aucun mot à dire sur le moment où l'extraction a lieu, comment elle sera effectuée et ce qui sera fait pour restaurer la propriété. La plupart des désaccords entre acheteurs et vendeurs surviennent au moment de l'extraction. Si le vendeur souhaite un contrôle à ce moment-là, il doit anticiper ce qui pourrait mal tourner et rédiger un contrat qui préservera ses souhaits. N'oubliez pas que votre petit-fils pourrait être propriétaire de la propriété lors de l'extraction. Vous avez été payé d'avance, mais il vivra avec l'accord.

Estimation du tonnage de charbon: Combien de tonnes de charbon y a-t-il? C'est un calcul assez simple. Un acre-pied est l'unité de mesure de base pour le charbon sous la surface de la terre. Un acre-pied de charbon est un acre de superficie et un pied d'épaisseur. Il pèse environ 1800 tonnes. Le calcul du nombre de tonnes de charbon sous une propriété implique deux multiplications.
1) Dans ce calcul, nous avons une propriété de 120 acres qui repose entièrement sur un filon de charbon d'une épaisseur moyenne de 6 pieds. La multiplication du nombre d'acres par l'épaisseur moyenne du charbon donnerait le nombre d'acres-pieds de charbon sous la propriété.
2) On sait qu'un acre-pied de charbon pèse environ 1800 tonnes. Par conséquent, si nous multiplions le nombre d'acres-pieds de charbon sous la propriété par 1800 tonnes / acre-pied, le résultat sera le nombre de tonnes de charbon sous la propriété.
Le nombre de tonnes obtenu dans ce calcul est le total des tonnes ci-dessous. Le nombre de tonnes récupérables sera beaucoup plus petit. Les taux de récupération pour l'exploitation à ciel ouvert sont souvent d'environ 90%. Les taux de récupération pour l'exploitation souterraine peuvent être aussi bas que 50% parce que des piliers de charbon doivent être laissés dans la mine pour soutenir le toit.
Un géologue professionnel ou une étude géologique d'État pourrait être en mesure de vous aider à déterminer s'il existe des filons de charbon sous votre propriété. Ils pourraient également avoir une estimation de l'épaisseur de ces coutures.

Baux miniers et redevances

Parfois, une société minière ne veut pas acheter une propriété parce qu'elle n'est pas sûre du type, de la quantité ou de la qualité des minéraux qui s'y trouvent. Dans ces situations, la société minière louera les droits miniers ou une partie de ces droits.

Un bail est un accord qui donne à la société minière le droit d'entrer dans la propriété, d'effectuer des tests et de déterminer s'il existe des minéraux appropriés. Pour acquérir ce droit, la société minière paiera au propriétaire une somme d'argent lors de la signature du bail. Ce paiement réserve la propriété à la société minière pour une durée déterminée. Si l'entreprise trouve des minéraux appropriés, elle peut procéder à l'extraction. Si la société minière ne commence pas la production avant l'expiration du bail, tous les droits sur la propriété et les minéraux reviennent au propriétaire.

Lorsque des minéraux sont produits à partir d'une propriété louée, le propriétaire reçoit généralement une part des revenus de production. Cet argent est connu comme un «paiement de redevance». Le montant de la redevance est précisé dans le contrat de location. Il peut s'agir d'un montant fixe par tonne de minéraux produits ou d'un pourcentage de la valeur de production. D'autres conditions sont également possibles.

Lors de la conclusion d'un contrat de location, le propriétaire doit prévoir toutes les activités que le locataire pourrait faire lors de l'exploration de la propriété. Cette exploration peut comprendre le forage de trous, l'ouverture d'excavations ou le transport de machines et d'instruments sur la propriété. Définir ce qui est autorisé et quelle restauration est nécessaire fait partie d'un bon contrat de location.

Devez-vous signer un bail de gaz? (Partie un): Une discussion sur les facteurs que les propriétaires fonciers doivent considérer avant de signer un bail de gaz sur leur propriété. Avec Ken Balliet et Dave Messersmith, tous deux éducateurs de vulgarisation avec Penn State Extension.

Droits pétroliers et gaziers

Les droits miniers incluent souvent les droits sur tout pétrole et gaz naturel qui existent sous une propriété. Les droits sur ces produits peuvent être vendus ou loués à des tiers. Dans la plupart des cas, les droits sur le pétrole et le gaz sont loués. Le locataire n'est généralement pas certain que l'on trouvera du pétrole ou du gaz, il préfère donc généralement payer un petit montant pour un bail plutôt que payer un montant plus élevé pour acheter. Un bail donne au locataire le droit de tester la propriété par forage et par d'autres méthodes. Si le forage découvre du pétrole ou du gaz de quantité et de qualité commercialisables, il peut être produit directement à partir du puits d'exploration.

Pour inciter le propriétaire à s'engager dans un bail, le locataire propose généralement un paiement de location (souvent appelé «bonus de signature»). Il s'agit d'un paiement initial au propriétaire pour accorder au locataire le droit d'explorer la propriété pour une période de temps limitée (généralement de quelques mois à quelques années). Si le locataire n'explore pas, ou explore et ne trouve pas de pétrole ou de gaz commercialisable, le bail expire et le locataire n'a plus de droits. Si le locataire trouve du pétrole ou du gaz et commence la production, un flux régulier de redevances maintient généralement les conditions du bail en vigueur.

Devez-vous signer un bail de gaz? (Partie un): Une discussion sur les facteurs que les propriétaires fonciers doivent considérer avant de signer un bail de gaz sur leur propriété. Avec Ken Balliet et Dave Messersmith, tous deux éducateurs de vulgarisation avec Penn State Extension.

Devez-vous signer un bail de gaz? (Deuxième partie): Une discussion sur les facteurs que les propriétaires fonciers doivent considérer avant de signer un bail de gaz sur leur propriété. Avec Ken Balliet et Dave Messersmith, tous deux éducateurs de vulgarisation avec Penn State Extension.

Un problème qui peut se produire est lorsque le locataire découvre du pétrole ou du gaz mais n'a aucun moyen de le transporter sur le marché. Certains contrats de location comportent une clause «en attente de pipeline» qui étend les droits du locataire pour une période limitée ou indéfinie.

En plus d'une prime de signature, la plupart des contrats de location obligent le locataire à payer au propriétaire une part de la valeur du pétrole ou du gaz produit. Le pourcentage de redevance habituel est de 12,5% ou 1/8 de la valeur du pétrole ou du gaz à la tête du puits. Certains États ont des lois qui exigent que le propriétaire reçoive une redevance minimale (souvent 12,5%). Cependant, les propriétaires qui ont des propriétés très souhaitables et des compétences de négociation très développées peuvent parfois obtenir 15%, 20%, 25% ou plus. Lors de la production de pétrole ou de gaz naturel, les redevances peuvent largement dépasser les sommes versées à titre de prime de signature. (Outil d'estimation des redevances pour le gaz naturel sec.)

Devez-vous signer un bail de gaz? (Deuxième partie): Une discussion sur les facteurs que les propriétaires fonciers doivent considérer avant de signer un bail de gaz sur leur propriété. Avec Ken Balliet et Dave Messersmith, tous deux éducateurs de vulgarisation avec Penn State Extension.

Colonne stratigraphique

Colonne stratigraphique: Le schiste de Marcellus est la cible de nombreux puits de gaz en Pennsylvanie. Dans certaines parties de l'État, il est immédiatement au-dessus du calcaire d'Onondaga. Le schiste d'Utica est situé sous l'Onondaga. Voici une citation du site Web du Pennsylvania Department of Environmental Protection qui explique l'importance:
"Votre pétrole ou votre gaz pourrait être produit ou capté à partir d'un puits en dehors des limites de votre propriété. En fait, votre seule protection est si votre propriété pétrolière ou gazière est soumise à la loi sur la conservation du pétrole et du gaz, 58 PS § 401.1 et suivants. Si ainsi, le gaz sur votre propriété pourrait être inclus dans une ordonnance d'unification ou de mise en commun émise par le Commonwealth à la demande d'un producteur d'un secteur voisin. Cet exploitant de puits devrait alors vous payer une redevance de production basée sur votre part proportionnelle du la production du puits, selon la proportion de votre parcelle qui a été considérée comme contribuant à la piscine du puits. Cette loi s'applique aux puits de pétrole ou de gaz qui pénètrent à l'horizon Onondaga et ont une profondeur de plus de 3 800 pieds. "
Image par: Robert Milici et Christopher Swezey, 2006, Évaluation des ressources pétrolières et gazières du bassin des Appalaches: schiste dévonien - Système pétrolier total du Paléozoïque moyen et supérieur. Série de rapports sur les fichiers ouverts 2006-1237. United States Geological Survey. Voir la stratigraphie complète pour d'autres zones.

Unification et mise en commun du pétrole et du gaz

Sous la surface, le pétrole et le gaz ont la capacité de se déplacer à travers la roche. Ils peuvent voyager à travers de minuscules espaces de pores - comme entre les grains de sable dans le grès ou à travers les minuscules ouvertures créées par les fractures. Cette mobilité permet à un puits de drainer du pétrole ou du gaz des terres adjacentes. Ainsi, un puits foré sur votre terrain pourrait drainer le gaz des terres d'un voisin si le puits était foré suffisamment près de la limite de la propriété.

Certains États ont reconnu la capacité du pétrole et du gaz à traverser les limites des propriétés sous terre. Ces États ont élaboré des règlements qui régissent le partage équitable des redevances pétrolières et gazières. Ces États exigent généralement des sociétés de forage qu'elles spécifient comment les redevances pétrolières et gazières seront partagées entre les propriétaires fonciers adjacents lorsqu'un permis de forage sera déposé. Le partage proposé des redevances sera basé sur ce que l'on sait de la géométrie du réservoir de pétrole ou de gaz par rapport à la géométrie de la propriété en surface. Cette procédure est appelée «unification».

Certains États n'ont pas de règles pour l'unification des redevances pétrolières et gazières. D'autres États en ont, mais uniquement pour les puits qui produisent à partir de certaines zones ou de certaines profondeurs. Ces règles peuvent jouer un rôle essentiel dans une stratégie de location ou de développement de ressources. Certaines personnes racontent des histoires d'hommes terriens disant "Louez-moi maintenant ou nous allons forer la terre de votre voisin et vider votre gaz sans vous payer un centime". Dans certaines situations, l'absence de réglementation étatique permet que cela se produise. Si vous êtes contacté au sujet de la location de vos droits miniers, vous devez contacter un avocat pour savoir comment les lois de votre État s'appliqueront à votre propriété.

(Remarque: en Pennsylvanie, les règles de partage du gaz naturel changent à certaines profondeurs sous la surface et à certaines positions dans la colonne stratigraphique. Voir la section intitulée "Colonne stratigraphique" au bas de cette page pour plus d'informations. Dans certaines régions, les règles utilisé pour partager le gaz de schiste de Marcellus peut être différent des règles utilisées pour partager le gaz du schiste d'Utica sous-jacent. Consultez un avocat pour savoir comment cela pourrait s'appliquer à votre propriété.)

Forage horizontal: Dans cette illustration, un puits a été foré verticalement mais dévié à l'horizontale sous la surface. Ce type de forage peut étendre la portée d'un puits sur un mile ou plus dans n'importe quelle direction. Il est donc possible de forer un puits sur une propriété et de drainer du pétrole ou du gaz des terrains adjacents. La façon dont le gaz et les redevances seront partagés est parfois déterminée par les réglementations de l'État et parfois par des accords privés. Les réglementations régissant le partage de la production de pétrole et de gaz varient d'un État à l'autre (et pour différentes situations de forage au sein d'un même État). Il est essentiel de connaître la réglementation ou d'obtenir des conseils fiables avant de conclure une transaction pétrolière et gazière.

Négociations sur les droits miniers

Une petite histoire… Deux hommes étaient à la quincaillerie et promenades un gars qui demande… «Avez-vous déjà loué vos droits miniers? Je vous paierai 500 $ l'acre - et j'écrirai votre chèque ce matin. Un homme a saisi le chèque et a couru directement au bar. L'autre homme a saisi le bail et a couru directement chez son avocat. Un de ces hommes avait un million d'amis cette nuit-là. L'autre avait un million de dollars à la banque.

Trois choses sont nécessaires pour réussir un accord sur les droits miniers: 1) connaissances, 2) compétences et 3) patience. Si vos capacités échouent dans l'un des trois, vous pouvez perdre beaucoup d'argent. Dans une transaction de droits miniers, vous aurez affaire à un négociateur professionnel ayant une connaissance approfondie. Si vous n'avez pas les trois compétences requises, trouvez un bon avocat ou un autre professionnel de la propriété minérale. Leur aide ne coûte généralement pas cher, mais la différence qu'ils peuvent faire dans la transaction peut être énorme.

Dépôt de pétrole et de gaz anticlinal: Cette illustration montre un puits qui produira du pétrole et du gaz naturel à partir d'un anticlinal. Dans ce dessin, nous pouvons facilement voir que seule une partie de la propriété de surface est directement au-dessus de l'accumulation de pétrole et de gaz. Le placement du puits est essentiel au bon développement de ce réservoir.

Il y a plus à un bon contrat que de l'argent!

En plus des questions financières, un contrat de location ou de vente peut faire plus que simplement spécifier les montants payés au propriétaire. Il peut également contenir un langage qui protège la propriété et le mode de vie du propriétaire pendant l'exploration, l'exploitation minière, le forage et la production. Le contrat peut établir des lignes directrices qui protègent les bâtiments, les routes, le bétail, les cultures et autres actifs du propriétaire. Il peut également réserver des parties de la propriété qui ne seront pas perturbées pendant l'exploration, l'exploitation minière, le forage et la production.

Dans la plupart des transactions, le locataire est celui qui prépare un contrat pour signature. Si le propriétaire signe sans obtenir l'avis d'un professionnel, les droits transmis au locataire peuvent être supérieurs à ce que le propriétaire veut céder. Tout propriétaire qui n'a pas de connaissances ou d'expérience dans les transactions de droits miniers devrait demander conseil ou représentation à un avocat ou à un professionnel de la propriété minière. Les locataires accepteront souvent des révisions importantes de ce qui est contenu dans leur contrat de location ou de vente standard.

Puits de gaz naturel: Le forage au gaz naturel perturbe généralement plusieurs acres de terrain. Quelques acres sont généralement défrichés pour la plateforme de forage. Parfois, quelques hectares sont nécessaires pour la capture des eaux de ruissellement ou le traitement de l'eau. Et, si le puits de gaz réussit, un pipeline sera construit pour transporter le gaz vers le marché.

Désaccords lors de l'extraction

Les différends entre le titulaire des droits miniers et le titulaire des droits de surface surviennent généralement au moment de l'extraction minière.

Ces activités peuvent nécessiter l'utilisation de la surface et nuire à la jouissance de la propriété par le propriétaire de la surface. C'est là que le libellé de l'accord sur les droits miniers ou du bail devient très important. L'accord peut donner au propriétaire du minerai le droit d'extraire le minerai à tout moment, en utilisant n'importe quelle méthode et sans compensation ni considération pour le propriétaire de la surface. C'est pourquoi une assistance juridique devrait être obtenue lors de la vente ou de la location de droits miniers.

Lors de l'achat de droits de surface (cela peut être aussi simple que l'achat d'une maison), c'est une bonne idée d'examiner attentivement le libellé de tout accord de droits miniers qui s'applique à la propriété. Celles-ci pourraient accorder des libertés importantes au propriétaire du minerai au moment de l'extraction. Bien que vous n'ayez pas été impliqué dans la transaction qui a vendu les droits miniers de la propriété, vous serez néanmoins lié par ce contrat.

Lorsque vous achetez une propriété, vous achetez à la fois ses actifs et ses passifs. Embaucher un avocat qui peut faire les recherches nécessaires et vous renseigner sur ce que vous achetez.

Lorsque les droits miniers sont vendus ou loués, les parties impliquées dans la transaction doivent être entièrement d'accord sur la façon dont l'extraction se produira, sur la remise en état, sur l'équipement qui restera sur la propriété, sur l'accès dont le locataire aura besoin, et qui est responsable des problèmes anticipés. La plupart des États ont des lois et des réglementations minières qui limitent les actions de la société minière pendant le processus d'extraction et nécessitent une remise en état. Cependant, ces lois pourraient ne pas répondre aux attentes du propriétaire de la surface. Pour éviter les problèmes, ces questions doivent être traitées dans le contrat au moment de la vente. Encore une fois, le propriétaire doit avoir un avocat qui peut rechercher, négocier, éduquer et s'assurer que le contrat est approprié.

Dommages différés à la surface

Les dommages à la surface peuvent être retardés. Il est possible que l'affaissement des ouvrages souterrains ou la colonisation des zones minées en surface ne se produisent ou ne soient détectés que des décennies après la fin de l'exploitation. Le propriétaire d'un domaine en fief simple devrait tenir compte de ces faits avant de conclure un contrat de vente ou de location de droits miniers. Les conséquences de l'extraction minière seront transmises aux héritiers et à tous les propriétaires ultérieurs de la propriété. Il n'est pas rare que des propriétés minées ne montrent aucun signe d'affaissement pendant des décennies après la fin de l'exploitation. Ensuite, des fissures et des tassements commencent à apparaître. Dans cette situation, la société minière peut avoir disparu depuis longtemps et ses propriétaires morts depuis longtemps. Il n'y a personne pour tenir responsable - même si la réparation de tout dommage a été inscrite dans le contrat de location ou de vente.

Que pourrait être votre acte?
La langue ci-dessous est directement tirée de l'acte de propriété appartenant à l'auteur, qui est le lieu de sa résidence principale. Cette même langue figure également sur le certificat de titre de propriété.
"À l'exception et à la réservation, de part et d'autre, toute la veine de neuf pieds de charbon, de fer et d'autres minéraux, ainsi que les droits miniers afférents, comme décrit dans l'acte de James B. Wiggins, et ux, à Jasper M. Thompson, daté du 17 décembre , 1885, et de dossier dans le bureau de l'enregistreur susmentionné dans le Deed Book 66, page 157."
En 1885, «la veine de neuf pieds» était une description utilisée pour ce qui est maintenant connu comme le «Pittsburgh Coal Seam». Ce langage traduisait la propriété du charbon de Pittsburgh, du fer et des «autres minéraux» de James B. Wiggins à Jasper M. Thompson. Jasper Thompson a également obtenu le droit d'exploiter la propriété. Cette vente a séparé les droits miniers d'une propriété en fief simple.
La transaction sur les droits miniers a été effectuée en 1885. Depuis lors, la propriété de surface, qui appartenait à l'origine à James Wiggins, a été subdivisée à plusieurs reprises et est maintenant entre les mains de nombreux propriétaires. Aucun de ces propriétaires de surface n'a de droit sur les minéraux vendus à Jasper Thompson. Ils devraient tous se rendre compte que le charbon de Pittsburgh a été exploité en profondeur dans la zone de leur propriété.
L'auteur a souscrit une assurance contre les affaissements de mines pour sa maison auprès du Pennsylvania Mine Insurance Fund parce qu'il a déterminé que sa maison n'était qu'à quelques centaines de pieds au-dessus du Pittsburgh Coal Seam et soupçonne que le charbon a été extrait de sous sa propriété. La prime annuelle est inférieure à 200 $ pour protéger une maison évaluée à environ 400 000 $.
Un géologue professionnel ou une étude géologique d'État peut souvent vous aider à déterminer s'il existe du charbon exploitable sous votre propriété et si une histoire de l'exploitation minière est connue.

Dommages aux aquifères

De nombreux ménages dans des zones où se déroulent des activités d'extraction ou de forage sont hors du service d'approvisionnement public en eau. Ces propriétaires comptent sur des puits pour la production de leur eau. Lorsque l'exploitation minière souterraine se déroule sous une propriété, un affaissement et un tassement sont à prévoir. Si la mine est en dessous de l'aquifère exploité par le puits, l'affaissement de la mine pourrait endommager l'aquifère, entraînant le drainage de son eau dans des unités rocheuses plus profondes. Cela peut entraîner une perte temporaire ou permanente de l'approvisionnement en eau. Cela peut également ruiner la qualité de l'eau. La valeur d'une propriété rurale sans approvisionnement en eau est beaucoup plus faible que la même propriété avec un approvisionnement en eau.

Acheter une maison, un terrain ou une ferme

Lors de l'achat d'une propriété dans des zones de développement minier potentiel ou historique, un acheteur doit déterminer si un domaine en fief simple est acheté ou si la propriété sera partagée avec d'autres. Les transactions sur les droits miniers sont normalement une affaire publique et les copies des actes ou autres accords sont déposées dans un bureau du gouvernement.

Les acheteurs immobiliers devraient demander au vendeur de préciser quels droits sont transférés et demander à un avocat de confirmer que le vendeur est propriétaire de ce qui est vendu. Dans de nombreuses régions, la vente des droits miniers est inscrite dans le dossier du gouvernement dans un livre des actes ou une base de données différente de la vente de la propriété en surface. Cela signifie que l'acte de propriété de surface pourrait ne pas mentionner les droits miniers qui ont été vendus. Dans les zones d'activité minière historique ou potentielle, l'acheteur d'une propriété devrait engager un avocat qui peut faire cette recherche et confirmer ce qui est acheté. Cela peut éviter de futures surprises et problèmes.

L'acheteur de droits miniers a probablement préparé le contrat de vente et l'a préparé pour que tout soit en sa faveur. Il veut avoir la liberté d'entrer dans la propriété à tout moment, d'apporter tout l'équipement nécessaire, d'extraire le minéral en utilisant n'importe quelle méthode et de faire la remise en état minimale requise par la loi de l'État. Une personne qui achète une maison au-dessus de ces droits miniers cent ans plus tard n'aura pas son mot à dire sur la façon dont le propriétaire du minéral utilise sa propriété tant que le propriétaire du minéral respecte le contrat de vente et les lois applicables.

Les lois nationales et locales s'appliquent toujours

La plupart des États ont des lois qui réglementent l'activité minière et de forage. Il existe également des lois qui réglementent la vente de propriétés minières et de surface. Ces lois visent à protéger l'environnement et toutes les parties impliquées dans les transactions immobilières. Ces lois sont la seule protection offerte aux acheteurs ou aux vendeurs sur des questions qui ne sont pas spécifiquement abordées dans l'accord de transaction minière.

Bien que les lois sur les droits miniers soient similaires d'un État à l'autre, de petites variations peuvent faire une énorme différence lorsqu'elles sont appliquées à des transactions individuelles. En outre, les réglementations minières et pétrolières et gazières peuvent varier considérablement d'un État à l'autre. Ceux-ci peuvent également avoir une énorme différence lorsqu'ils sont appliqués à des transactions individuelles. Chaque transaction est unique et doit être soigneusement étudiée avant tout accord permanent.

Qu'est-ce qui est qualifié de "minéral"?

Le mot «minéral» est utilisé dans divers contextes. En règle générale, les minerais de métaux, de charbon, de pétrole et de gaz naturel, de pierres précieuses, de pierres de taille, d'agrégats de construction, de sel et d'autres matériaux extraits du sol sont considérés comme des minéraux. Cependant, il n'y a pas de définition de «minéral» qui s'applique dans toutes les situations, et ce qui est considéré comme un «minéral» peut varier d'un état à l'autre et même changer avec le temps!

De quel type d'argent parlons-nous?

Les sommes d'argent qui changent de mains dans les transactions de propriétés minières peuvent être énormes par rapport à l'expérience financière de la personne moyenne. Le rendement total (location + redevances) ou le prix de vente des minéraux peut souvent dépasser la valeur des droits de surface. Prenons deux exemples:

Exemple A: Une propriété de 100 acres repose entièrement sur un filon de charbon d'une épaisseur de huit pieds. Le propriétaire accepte de laisser une société minière retirer le charbon pour une redevance de 3 $ la tonne qui sera payée lors de l'extraction. En supposant un taux de récupération du charbon de 90%, le propriétaire toucherait près de 4 millions de dollars.

Exemple B: Une propriété de 100 acres est forée pour le gaz naturel, et les redevances seront partagées par les propriétaires d'une unité de 640 acres qui entoure immédiatement le puits. Le propriétaire doit recevoir une redevance de 12,5% basée sur la valeur de la tête de puits du gaz qui, au moment de la production, est de 8 $ par millier de pieds cubes. En supposant un taux de production moyen de puits de 2 millions de pieds cubes de gaz par jour tout au long de l'année civile, le propriétaire de la propriété recevrait plus de 100 000 $ pour une année de production de gaz.

Les transactions de pétrole et de gaz naturel impliquent de grosses sommes d'argent, mais la valeur réelle peut être difficile à estimer - en particulier dans les zones où très peu de forage a eu lieu dans le passé ou où des unités de roches profondes sont testées pour la première fois.

Trois lignes de fond

1) Obtenez une assistance professionnelle: Les droits miniers et les transactions de location minière impliquent des sommes importantes et sont très complexes. Cet article ne doit être qu'une brève introduction. Si vous êtes contacté au sujet de la location ou de la vente de vos droits miniers, vous devriez obtenir rapidement les conseils d'un avocat qui possède une expertise dans les transactions minières et les lois de votre état. Si vous n'avez pas d'avocat, vous pouvez contacter le barreau local pour obtenir des conseils.

2) Le propriétaire de la surface a les droits: En général, le but d'un bail ou d'un contrat d'achat est de transmettre les droits d'exploration et de production à une société de développement minier. Cependant, le propriétaire de la surface a également certains droits. Les droits fondamentaux du propriétaire de la surface sont fournis par les lois de l'État; cependant, chaque propriétaire de surface doit décider si des protections plus solides sont nécessaires. La seule façon de les conserver est de s'assurer que le contrat contient un langage adéquat pour protéger les cultures, le bétail, les bâtiments, les biens personnels, l'accès et tout autre désir pendant la durée d'un bail ou de façon permanente dans le cas d'une vente. Les locataires accepteront souvent des révisions importantes de ce qui est contenu dans leur contrat de location ou de vente standard; cependant, ils ne sont pas obligés d'accéder à vos demandes. Ils peuvent s'éloigner.

3) Les acheteurs et les vendeurs doivent se méfier: Si vous voulez un bon résultat financier et une protection pour votre propriété pendant et après la production minérale, c'est à vous et à votre avocat de vous assurer que vous avez un bon contrat. Les connaissances et les compétences de négociation sont les facteurs qui détermineront le succès de votre transaction. If you don't have these you are taking a huge risk.

Disclaimer

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Voir la vidéo: Québec solidaire sur les droits miniers (Octobre 2021).